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下半年房企資金環境偏緊或難改

2019 7月3日 9:23
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上半年剛剛過去,房企銷售“中報”數據也陸續出爐。有統計顯示,今年上半年,銷售額前100家房企合約實現權益銷售超過4萬億元。但資本市場卻不夠活躍,地產股同期大幅跑輸上證指數。因此,下半年地產股還有機會嗎?對此,有分析認為,從估值看,地產股處于歷史低位區域,但能否走強,要看銷售、資金和監管預期等因素。

房企銷售“中報”數據也陸續出爐。數據顯示,2019年1~6月,銷售額前100房企的平均權益比例為0.79,合約實現權益銷售40594.62億元,較1~5月的環比增幅微漲0.71%。

上半年品牌房企調整營銷節奏

該報告稱,開發商權益銷售金額環比增速較為平緩,一方面是因為隨著調控的深入,消費者更加理性,上半年整體銷售未能如期得到較大回暖,房企銷售節奏受到阻滯。另一方面,隨著小股操盤、合作及代建項目不斷入市,房企的權益銷售比例逐漸下降也會變得更加平常。

不過,單從6月份看,地產龍頭公司銷售熱度依然維持。中信證券統計顯示,6月單月,龍頭房企銷售金額同比增長10.4%,前6月同比增長10.6%。該券商房地產行業分析師陳聰表示,在很高的基數之下,6月銷售表現還算靚麗。但“這主要不是市場過熱價格不斷提升所致,而是企業理性定價積極推盤推動的。”陳聰在最新一份研究報告中指出。他還透露,6月份,金地集團、招商蛇口、世茂地產、新城控股等開發商銷售同比增幅居前,絕大多數龍頭公司實現了銷售金額正增長。

但從國家統計局數據看,今年前5月,全國房地產銷售增速出現放緩記錄。其中,商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月份擴大1.3個百分點。銷售額51773億元,增長6.1%,增速回落2個百分點。

6月房企融資前后分化,主要融資集中在當月下旬,如6月17日~6月24日期間,上海世茂發行40億元公司債券獲上交所受理;南國置業擬發行6億元中期票據;建發股份公開發行50億公司債券獲上交所受理;泛海控股發行總額不超過13億元的公司債券;招商蛇口完成發行35億元票據等。

“6月下旬,房企融資確實活躍了一些,但除了公司債等交易所渠道外,非標融資受到影響,特別是信托。”一位不愿透露身份的券商分析師對記者表示。

有分析認為,2019年上半年,品牌房企調整營銷節奏,提高項目周轉速度,銷售業績保持増長。但5月以來金融監管力度加強,預計下半年企業資金壓力會進一步顯現。中國指數研究院指出,近期銀保監會及央行針對房企頻繁發債及利率持續走低現象及時發聲,防止資金違規流入房地產行業。且部分城市提高房貸利率,下半年房地產行業資金環境可能會依然偏緊。

A股經歷了2018年的調整后,2019年上半年28個行業均錄得正收益,滬深300漲幅27.1%,地產板塊僅上漲18.5%,且近幾年地產板塊均跑輸大盤。未來地產股還有機會嗎?

地產股下半年還有機會嗎?

中信證券首席地產行業分析師陳聰認為,6月良好的銷售數據證明行業基本面穩健,使得目前開發企業的估值具備吸引力,建議投資者積極參與藍籌開發企業的反彈機會。

長城證券分析師陳智旭指出,2019年上半年A股房地產板塊估值在歷史底部區域波動,截至上半年末PE及PB估值分別為9.89倍和1.47倍。相對全部A股,折價水平處于歷史高位,分別為33%及12%。平安證券分析師楊侃也表示,從絕對估值來看,當前地產板塊整體PE僅高于銀行和鋼鐵,為近十年最低,但主要房企凈利潤仍有望保持增長。這也意味著,正常情況下,地產股繼續下行的風險相對較小。

不過,地產股的漲跌,主要取決于資金情況、銷售表現以及政策預期。因此,即使地產股整體估值偏低,但依然要關注下半年供需變化帶來房企減值風險。在穩定業績表現之下,要留意上市公司毛利率下滑風險。另外,“下半年到期債務壓力依舊較大,若后續融資端收緊,部分中小房企面臨資金鏈風險。”楊侃認為。

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