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深度觀察:多地房貸收緊為哪般?

2019 8月8日 9:12
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近一兩個月,多地收緊了房貸政策,多家銀行在當地的貸款利率出現上浮。以杭州為例,多家銀行將房貸利率按二套上浮10%執行,即便是首套房也要上浮8%。對此,業界有不同聲音,有人認為房貸利率上浮可以遏制房地產金融化。也有人表示,首套房利率也要上浮,是不是會誤傷剛需?

如果梳理現階段房貸利率上浮明顯的城市,會發現其大多為二線城市,以省會城市居多。在房貸利率上漲的同時,這些城市的房價,已經出現了明顯上揚。

根據中國社科院財經戰略研究所7月29日發布的《中國住宅市場發展月度報告》,今年6月,一線城市新房價格平均環比下跌,而二線城市新房價格平均環比則出現上漲。房貸利率的上升,與之前房價上漲之間的關系不言而喻。

有人會說,房貸利率上漲,是不是能有效遏制炒房客,促使這些城市的房價回歸?

事實上,二線城市不論是新房還是二手房,市場盤子還是很大的,且基礎房價不低,把房價上漲完全歸咎于炒房客,顯然高看了他們。中國社科院的報告也認為,多數一二線城市都設立了對外限購政策,住房投機炒作較為困難。當然,開發商對新售住房大幅度提價甚至不惜為此捂盤惜售,并因此帶動周邊二手房漲價,是當地房價上漲的表象原因。但不可否認的是,流動資金壓力不小的開發商之所以敢漲價,是因為市場預期發生變化,需求端增加。

一個城市房價在短期上漲的根本原因,是人口大量流入導致居住需求增加。近一兩年,在一線城市不斷試圖瘦身的情況下,不少省會城市則對各類人才敞開懷抱,常住人口也由此增加,并因此產生不容小覷的居住需求。而且,隨著年輕人才成家立業、結婚生子,這樣的居住需求還會繼續增加。中山大學珠三角研究中心教授袁持平就表示,很多地方高科技產業發展快,對年輕人有吸引力,有利于人口增長。

盡管一些非省會地級市也放開落戶,但省會城市的吸引力仍大于它們。這樣的吸引力不僅有中高端工作崗位數量和平均薪資優勢,還包括了教育、醫療、公共服務等方方面面。而且,如今有的省會城市的落戶門檻已經降低到了大專甚至中專,對周邊城市產生了人口虹吸,也使得同一省份之內房價分布宛若金字塔,省會和計劃單列市在頂端不斷上升,偏遠市縣房地產市場卻不怎么紅火。貴州省社科院研究院胡曉登就表示,很多重大投資項目也會選擇在省會投資。

換言之,貸款收緊誠然對二線城市房價有短期影響,但如果使其回歸正常狀態,關鍵在于增加住房市場供給,滿足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場,也包括二手房,同時活躍包括公租房、市場租賃住房在內的租房市場。畢竟,每一年有多少新增的戶籍人口和常住人口,會因此產生多少新增住房需求,相關部門還是能掌握數據的。

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