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房貸利率8日正式“換錨”:舊貸款有啥影響?新利率是升是降?

2019 10月8日 10:24
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東興證券分析師羅四維預計,未來個人房貸利率上行趨勢將延續,主因是房貸額度上半年投放較多,下半年額度不足。分地區來看,不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。

根據央行8月25日的公告,10月8日起新發放的商業性個人住房貸款利率,以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

這意味著,明天(8日),商業性個人住房貸款利率正式“換錨”。

銀行準備工作怎么樣?已辦理的房貸會受到什么影響?未來房貸利率升還是降?快跟中國證券報記者一探究竟。

“換錨”工作進行時

日前,中國證券報記者走訪浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發現,銀行個人房貸利率“換錨”工作正在有條不紊地進行。

多位銀行一線分行負責人對記者表示,“換錨”的技術性難度并不大。就目前而言,對于銀行個人房貸業務的批貸節奏、投放節奏也沒有帶來太大沖擊和影響。

一家國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者,為確保個人房貸利率按照新LPR定價順利實施,該行主要做了四方面工作:一是組織了全省培訓,確保客戶經理掌握LPR機制實施的相關細節和內容;二是梳理修訂了合同文本,增加LPR的相應條款;三是進行了個人房貸業務系統的適應性改造,并完成了測試;四是對接合作樓盤,與銷售經理積極溝通,做好LPR向購房貸款需求客戶的傳導。

某大行浙江地區二級分行負責人亦表示:“目前已經完成系統設置、合同文本更換及信貸人員培訓等準備工作。調整后的個人房貸利率將與調整前水平基本持平,不會出現明顯上升或下降,以確保平穩過渡。”

已辦理的房貸會受到什么影響?

位于北京CBD的某股份制銀行網點相關負責人談到:“已經按揭貸款的人,至少在今年12月31日之前,利率按照原先合同約定執行,折扣或者上浮都不變。明年1月1日,如果銀行政策有變化,也肯定會打電話通知到客戶。”他還說:“我自己也有房貸,比較了一下,按LPR加點后的利率和原先的利率相比,基本沒有變化。”

上述國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者:“房貸利率將嚴格執行監管政策要求。對10月8日前已確定放款的客戶,將根據LPR利率和之前談好的利率確定加點數,基本與實際執行利率一致,不增加客戶貸款成本,保持平穩過渡。對10月8日后的增量貸款,定價將完全按新政策執行。”

上述大行浙江地區二級分行負責人表示,10月8日為定價基準轉換日,該日期之前的存量個人房貸業務仍按原合同約定執行。存量房貸的確定標準有兩個:一是已發放的貸款;二是在10月8日前與該行已簽訂借款合同并生效,但未發放的貸款。

江蘇某農商行人士則提到,LPR執行后,個人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。她表示:“具體方式看客戶選擇的中介,既可以采用固定利率,也可以采用LPR。選擇固定利率的,貸款利率由LPR加點確定,且在借款期限內,該利率保持不變。”

“換錨”后房貸利率是升是降?

根據融360大數據研究院的監測數據,8月全國首套房貸平均利率為5.47%,二套房貸平均利率為5.78%,均已連續三個月上行。

興業研究宏觀分析師郭于瑋告訴中國證券報記者,雖然新的房貸利率通過LPR為定價基準加點形成,不過根據最新測算,目前跟原先用貸款基準利率加點形成的利率相差不多,短期來看不會有太大變化。

“但是更長時間來看,LPR利率存在調整的可能性,而貸款基準利率更加僵化,因此以LPR為基準形成的房貸利率,未來浮動的可能性更大。”郭于瑋進一步解釋,現在居民貸款是一般是每年做一次重新定價,未來如果LPR調整更加頻繁,那么半年重新定價或者按季重新定價的比例有可能提升。

東興證券分析師羅四維預計,未來個人房貸利率上行趨勢將延續,主因是房貸額度上半年投放較多,下半年額度不足。分地區來看,不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。

融360大數據研究院分析師李萬賦指出,一方面,LPR新機制的出臺是為了降低實體經濟融資成本,未來下行的概率較大,重點還是支持實體經濟、引導資金向小微企業等傾斜;另一方面,對于房貸來說,大方向仍然是避免干擾房地產政策的執行,即使LPR下行,銀行也會通過改變加點基數保證短期內房貸利率的基本穩定。

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